L'urbanisme français a connu une transformation majeure avec la suppression du coefficient d'occupation des sols (COS). Cette évolution législative, introduite par la loi ALUR, a profondément modifié la manière dont les communes gèrent leur développement urbain. Les professionnels de l'immobilier, les urbanistes et les propriétaires fonciers doivent désormais s'adapter à ce nouveau cadre réglementaire qui privilégie une approche plus qualitative de l'aménagement du territoire.
Évolution législative : du COS au PLU
Le coefficient d'occupation des sols, longtemps considéré comme un outil incontournable de la planification urbaine, a progressivement cédé sa place à des dispositifs plus souples et mieux adaptés aux enjeux contemporains de l'urbanisme. Cette transition s'est opérée sur plusieurs années, culminant avec l'adoption de la loi ALUR en 2014.
Avant sa suppression, le COS définissait la surface de plancher constructible sur une parcelle donnée. Il s'agissait d'un ratio simple à comprendre mais souvent critiqué pour sa rigidité et son inadaptation face aux défis de la densification urbaine et de la lutte contre l'étalement urbain. Le passage au Plan Local d'Urbanisme (PLU) comme document de référence marque un tournant vers une approche plus globale et contextuelle de l'aménagement.
Implications de la loi ALUR sur l'urbanisme
Suppression du COS et densification urbaine
La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a officiellement mis fin au COS. Cette décision s'inscrit dans une volonté de favoriser la densification des zones urbaines existantes plutôt que l'extension sur des terres agricoles ou naturelles. L'objectif est de construire plus et mieux au sein des espaces déjà urbanisés.
La suppression du COS permet une plus grande flexibilité dans l'utilisation des parcelles, notamment dans les zones pavillonnaires où le potentiel de densification est important. Cela ouvre la voie à des projets de surélévation, d'extension ou de division parcellaire qui étaient auparavant limités par le coefficient d'occupation.
Nouveaux outils de régulation : emprise au sol et hauteur
Pour remplacer le COS, les communes disposent désormais d'autres leviers pour encadrer la constructibilité. L'emprise au sol et la hauteur des bâtiments sont devenues les principaux outils de régulation. Ces paramètres permettent de définir plus précisément la forme urbaine souhaitée tout en laissant une certaine liberté aux porteurs de projets.
L'emprise au sol, exprimée en pourcentage de la surface du terrain, détermine la superficie maximale que peut occuper une construction au niveau du sol. La hauteur, quant à elle, peut être définie en mètres ou en nombre de niveaux, permettant ainsi de contrôler le gabarit des bâtiments.
Impact sur les droits à construire en zones pavillonnaires
La disparition du COS a particulièrement affecté les zones pavillonnaires. Dans ces secteurs, les droits à construire ont souvent été revus à la hausse, permettant une densification douce du tissu urbain existant. Cela se traduit par la possibilité de réaliser des extensions, des surélévations ou même de diviser des parcelles pour créer de nouveaux logements.
Toutefois, cette évolution soulève des questions quant à la préservation du cadre de vie et de l'identité des quartiers pavillonnaires. Les communes doivent trouver un équilibre entre densification et maintien des caractéristiques locales appréciées par les habitants.
Méthodes alternatives de contrôle de la densité
Coefficient de biotope par surface (CBS)
Le coefficient de biotope par surface (CBS) est l'un des nouveaux outils mis à disposition des collectivités pour garantir la présence d'espaces verts dans les projets d'aménagement. Ce coefficient impose qu'une part minimale de la surface d'une parcelle soit réservée à des espaces favorables à la biodiversité et à la gestion des eaux pluviales.
Le CBS prend en compte différents types de surfaces écologiques, telles que les espaces verts en pleine terre, les toitures végétalisées ou les surfaces semi-perméables. Chaque type de surface est pondéré selon sa valeur écologique, permettant ainsi une approche plus fine de la qualité environnementale des projets urbains.
Règles de prospect et implantation des constructions
Les règles de prospect, qui définissent les distances minimales entre les constructions et les limites de propriété ou les voies publiques, jouent désormais un rôle crucial dans la maîtrise de la forme urbaine. Ces règles permettent de garantir un certain espacement entre les bâtiments, favorisant ainsi l'ensoleillement et la circulation de l'air.
L'implantation des constructions peut également être réglementée par rapport aux limites séparatives ou à l'alignement des voies. Ces dispositions contribuent à structurer l'espace urbain et à préserver l'harmonie des quartiers, tout en offrant une flexibilité accrue par rapport au système rigide du COS.
Gestion des formes urbaines par le gabarit
La notion de gabarit est devenue centrale dans la régulation de la densité urbaine. Le gabarit définit l'enveloppe maximale dans laquelle une construction peut s'inscrire. Il combine généralement des règles de hauteur, d'emprise au sol et de retrait, permettant ainsi de sculpter la forme urbaine de manière plus précise que ne le permettait le COS.
Cette approche par le gabarit offre l'avantage de pouvoir s'adapter aux spécificités locales et de créer des transitions harmonieuses entre différents types de tissus urbains. Elle permet également une meilleure prise en compte des enjeux de qualité architecturale et d'insertion paysagère des projets.
Cas pratiques : adaptation des communes au nouveau cadre
Exemple de rennes : révision du PLU post-ALUR
La ville de Rennes a entrepris une révision complète de son PLU suite à la suppression du COS. Cette démarche a permis de redéfinir les règles d'urbanisme en mettant l'accent sur la qualité urbaine et environnementale. Le nouveau PLU rennais intègre des dispositions innovantes telles que l'obligation de réaliser des espaces verts de pleine terre sur chaque parcelle et l'introduction d'un coefficient de biotope.
Cette approche vise à concilier densification et préservation de la qualité de vie. Rennes a notamment mis en place des secteurs de continuité écologique où les règles de constructibilité sont adaptées pour préserver la biodiversité urbaine.
Stratégie de bordeaux métropole face à la suppression du COS
Bordeaux Métropole a adopté une stratégie progressive pour s'adapter à la suppression du COS. Dans un premier temps, la métropole a conservé les autres règles existantes (emprise au sol, hauteur, etc.) pour éviter une densification brutale et non maîtrisée. Parallèlement, elle a lancé une réflexion approfondie sur les outils à mettre en place pour garantir un développement urbain harmonieux.
La métropole bordelaise a notamment mis l'accent sur la définition de formes urbaines cibles pour chaque quartier, en s'appuyant sur une analyse fine du tissu existant. Cette approche permet de proposer des règles d'urbanisme sur mesure, adaptées aux caractéristiques et aux enjeux de chaque secteur.
Ajustements du PLU de lyon pour maîtriser la densification
La ville de Lyon a dû ajuster son PLU pour faire face aux effets de la suppression du COS, notamment dans les zones pavillonnaires où le risque de densification excessive était le plus important. La municipalité a opté pour une combinaison de règles d'emprise au sol, de hauteur et de végétalisation pour encadrer les nouvelles constructions.
Une attention particulière a été portée à la préservation des cœurs d'îlots verts, caractéristiques de certains quartiers lyonnais. Le PLU révisé intègre des dispositions spécifiques pour maintenir ces espaces de respiration, tout en permettant une évolution maîtrisée du bâti existant.
Enjeux et défis pour les professionnels de l'immobilier
Nouvelles approches pour l'évaluation des terrains constructibles
La suppression du COS a profondément modifié les méthodes d'évaluation des terrains constructibles. Les professionnels de l'immobilier doivent désormais prendre en compte un ensemble de paramètres plus complexes pour déterminer le potentiel constructible d'une parcelle. Cette évolution nécessite une expertise accrue en matière de réglementation urbaine et une capacité à analyser finement le contexte local.
L'évaluation doit intégrer non seulement les règles quantitatives (emprise au sol, hauteur) mais aussi les aspects qualitatifs tels que l'insertion paysagère ou les exigences environnementales. Cette approche multidimensionnelle requiert une collaboration plus étroite entre les différents acteurs de la chaîne immobilière : géomètres, architectes, promoteurs et agents immobiliers.
Adaptation des stratégies de promotion immobilière
Les promoteurs immobiliers ont dû revoir leurs stratégies de développement suite à la suppression du COS. La possibilité de densifier certaines zones offre de nouvelles opportunités, mais nécessite également une approche plus fine et contextualisée des projets. Les opérations de surélévation ou de division parcellaire sont devenues des options à considérer systématiquement dans l'analyse des potentiels fonciers.
Cette évolution pousse les promoteurs à développer des compétences en matière d'urbanisme opérationnel et à renforcer leur dialogue avec les collectivités locales. La réussite des projets dépend désormais davantage de la capacité à proposer des opérations bien intégrées dans leur environnement et répondant aux attentes des communes en termes de qualité urbaine.
Formation des acteurs aux nouveaux outils d'urbanisme
La complexification des règles d'urbanisme suite à la suppression du COS nécessite un effort de formation continue pour l'ensemble des professionnels du secteur. Les notions de coefficient de biotope, de gabarit ou encore de prospect doivent être maîtrisées pour élaborer des projets conformes aux nouvelles exigences réglementaires.
Les organismes de formation et les associations professionnelles ont un rôle crucial à jouer dans la diffusion de ces nouvelles connaissances. Des sessions de formation spécifiques sur l'interprétation des PLU post-ALUR et sur l'utilisation des nouveaux outils de régulation urbaine sont devenues indispensables pour maintenir l'expertise des acteurs du secteur.
Perspectives d'évolution du droit de l'urbanisme post-COS
L'évolution du droit de l'urbanisme ne s'arrête pas à la suppression du COS. Les défis liés au changement climatique, à la préservation de la biodiversité et à la résilience des villes appellent à une réflexion continue sur les outils de planification urbaine. On peut s'attendre à voir émerger de nouveaux dispositifs visant à renforcer la prise en compte des enjeux environnementaux dans les projets d'aménagement.
La tendance est à une approche plus intégrée de l'urbanisme, prenant en compte non seulement les aspects morphologiques mais aussi les questions de mobilité, d'énergie et de mixité fonctionnelle. Les futurs outils réglementaires devront permettre une plus grande adaptabilité face aux évolutions rapides des modes de vie et des technologies, tout en garantissant un cadre stable pour le développement urbain.
Enfin, la participation citoyenne dans l'élaboration des documents d'urbanisme est appelée à se renforcer, avec des mécanismes de concertation plus poussés et l'utilisation de nouvelles technologies pour faciliter l'implication des habitants dans la définition du projet urbain. Cette évolution vers un urbanisme plus collaboratif pourrait conduire à l'émergence de nouveaux outils de régulation plus flexibles et mieux adaptés aux spécificités locales.
