Le calcul de la surface de plancher est un élément crucial dans le domaine de la construction et de l'urbanisme. Cette mesure, qui a remplacé la surface hors œuvre nette (SHON) en 2012, est utilisée pour déterminer les droits à construire, les autorisations d'urbanisme nécessaires et les taxes applicables. Comprendre comment calculer précisément la surface de plancher est essentiel pour tout projet immobilier, qu'il s'agisse d'une construction neuve, d'une rénovation ou d'une extension.
Définition légale de la surface de plancher selon le code de l'urbanisme
La surface de plancher est définie par l'article R.111-22 du Code de l'urbanisme. Elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, calculée à partir du nu intérieur des façades. Cette définition implique une mesure précise de chaque niveau du bâtiment, en prenant en compte certaines spécificités et exclusions.
Il est important de noter que cette définition légale a été conçue pour simplifier le calcul par rapport à l'ancienne SHON, tout en offrant une meilleure représentation des espaces réellement utilisables dans un bâtiment. La surface de plancher vise à refléter plus fidèlement la surface habitable ou exploitable d'une construction.
Éléments inclus dans le calcul de la surface de plancher
Surfaces closes et couvertes avec hauteur sous plafond > 1,80 m
Le calcul de la surface de plancher prend en compte toutes les surfaces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Cela inclut les pièces principales, les circulations, les salles de bains, et les espaces de rangement intégrés. Ces surfaces sont mesurées au nu intérieur des murs, c'est-à-dire sans prendre en compte l'épaisseur des murs extérieurs.
Par exemple, dans une maison à deux étages, on additionnera les surfaces du rez-de-chaussée et du premier étage, en excluant les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m, comme certains espaces sous les combles ou dans les parties mansardées.
Combles et sous-sols aménageables
Les combles et sous-sols sont inclus dans la surface de plancher s'ils sont considérés comme aménageables. Pour être qualifiés d'aménageables, ces espaces doivent répondre à certains critères :
- Avoir une hauteur sous plafond suffisante (généralement supérieure à 1,80 m)
- Être accessibles de manière permanente (par un escalier fixe, par exemple)
- Disposer d'un plancher porteur capable de supporter des charges
- Être isolés thermiquement
Il est crucial de bien évaluer ces espaces, car leur inclusion peut avoir un impact significatif sur la surface de plancher totale du bâtiment.
Surfaces des mezzanines
Les mezzanines sont des éléments particuliers dans le calcul de la surface de plancher. Elles sont incluses dans le calcul dès lors qu'elles présentent une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. La surface de la mezzanine elle-même est comptabilisée, ainsi que l'espace situé en dessous si celui-ci respecte également le critère de hauteur.
Par exemple, dans un loft avec une mezzanine de 20 m² située à 2,20 m du sol, on comptabilisera la surface de la mezzanine (20 m²) ainsi que la surface au sol sous la mezzanine, créant ainsi une double comptabilisation qui peut être avantageuse en termes de droits à construire.
Surfaces exclues du calcul selon l'article R.111-22
Vides et trémies d'escaliers et ascenseurs
Les vides et trémies correspondant au passage des escaliers et des ascenseurs sont exclus du calcul de la surface de plancher. Cette exclusion vise à ne pas pénaliser les constructions comportant plusieurs niveaux. Concrètement, on ne compte pas la surface occupée par l'escalier à chaque étage, ni le vide créé par la cage d'ascenseur.
Il est important de noter que seul le vide est exclu. Les paliers et les surfaces de circulation autour des escaliers ou des ascenseurs sont, quant à eux, inclus dans la surface de plancher s'ils répondent aux critères de hauteur.
Aires de stationnement
Les surfaces dédiées au stationnement des véhicules sont exclues du calcul de la surface de plancher. Cela concerne les garages intégrés au bâtiment, les parkings souterrains, mais aussi les rampes d'accès et les aires de manœuvre. Cette exclusion s'applique que le stationnement soit destiné aux véhicules motorisés ou non.
Cette disposition permet d'encourager la création de places de stationnement sans impacter les droits à construire pour les surfaces habitables ou utiles. Cependant, il est crucial de bien différencier les espaces réellement dédiés au stationnement des autres espaces du bâtiment.
Combles non aménageables
Les combles considérés comme non aménageables sont exclus du calcul de la surface de plancher. Pour être qualifiés de non aménageables, ces espaces doivent généralement présenter l'une des caractéristiques suivantes :
- Une hauteur sous plafond insuffisante sur la majorité de la surface
- Un plancher non porteur
- Une absence d'isolation thermique
- Un accès difficile ou impossible de manière permanente
Il est important de noter que la qualification de "non aménageable" peut être sujette à interprétation et peut varier selon les réglementations locales. En cas de doute, il est recommandé de consulter les services d'urbanisme de la commune.
Locaux techniques des bâtiments
Les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle sont exclus du calcul de la surface de plancher. Cela inclut notamment :
- Les chaufferies
- Les locaux de stockage des déchets
- Les locaux de transformateurs électriques
- Les locaux dédiés aux systèmes de ventilation ou de climatisation
Cette exclusion vise à ne pas pénaliser les bâtiments nécessitant des équipements techniques importants pour leur fonctionnement, notamment les immeubles de grande hauteur ou les bâtiments à usage professionnel.
Caves et celliers en habitat collectif
Dans le cas des immeubles d'habitation collectifs, les caves et les celliers sont exclus du calcul de la surface de plancher, à condition qu'ils soient desservis uniquement par une partie commune. Cette exclusion ne s'applique pas aux maisons individuelles, où ces espaces sont généralement comptabilisés s'ils répondent aux critères de hauteur et d'aménagement.
Cette disposition permet de ne pas décourager la création d'espaces de stockage dans les immeubles collectifs, tout en maintenant une distinction avec les espaces privatifs directement accessibles depuis les logements.
Méthode de calcul détaillée par étape
Mesure des surfaces brutes par niveau
La première étape du calcul consiste à mesurer les surfaces brutes de chaque niveau du bâtiment. Cette mesure s'effectue au nu intérieur des murs, c'est-à-dire sans prendre en compte l'épaisseur des murs extérieurs. Il est crucial d'être précis dans ces mesures, car elles serviront de base à tout le calcul.
Pour chaque niveau, on établira un plan détaillé indiquant les dimensions de chaque pièce et espace. Il est recommandé d'utiliser un mètre laser pour plus de précision, surtout dans les grands espaces ou les pièces aux formes irrégulières.
Déduction des surfaces non comptabilisées
Une fois les surfaces brutes mesurées, il faut procéder aux déductions prévues par la réglementation. Cela inclut :
- Les vides et trémies d'escaliers et d'ascenseurs
- Les surfaces dédiées au stationnement
- Les locaux techniques (dans le cas des immeubles collectifs)
- Les caves et celliers en habitat collectif
- Les combles non aménageables
Ces déductions doivent être effectuées avec précision, en s'assurant que chaque espace répond bien aux critères d'exclusion définis par la réglementation.
Application de la règle des 1,80 m sous plafond
L'étape suivante consiste à appliquer la règle des 1,80 m sous plafond. Toutes les surfaces dont la hauteur est inférieure ou égale à 1,80 m doivent être exclues du calcul. Cette règle s'applique particulièrement aux combles, aux mezzanines et aux espaces mansardés.
Pour appliquer cette règle, il est souvent nécessaire de diviser certains espaces en zones de hauteur différente. Par exemple, dans une pièce mansardée, on ne comptabilisera que la partie où la hauteur est supérieure à 1,80 m, en traçant une ligne imaginaire à cette hauteur.
Calcul des surfaces annexes (balcons, loggias)
Les surfaces annexes comme les balcons, les loggias ou les terrasses peuvent parfois être incluses dans le calcul de la surface de plancher, mais sous certaines conditions. En général, ces espaces ne sont pas comptabilisés s'ils sont ouverts sur l'extérieur. Cependant, s'ils sont fermés et couverts (comme certaines loggias), ils peuvent être inclus dans la surface de plancher.
Il est important de bien évaluer chaque espace annexe individuellement, car leur traitement peut varier selon leur configuration et les réglementations locales.
Addition des surfaces retenues
La dernière étape consiste à additionner toutes les surfaces retenues après application des règles précédentes. Cette addition donne la surface de plancher totale du bâtiment. Il est crucial de vérifier tous les calculs à cette étape, car une erreur peut avoir des conséquences importantes sur les droits à construire ou les taxes applicables.
Il est recommandé de présenter le calcul de manière détaillée, niveau par niveau, en indiquant clairement les surfaces incluses et exclues. Cela facilitera la vérification par les services d'urbanisme et évitera les contestations ultérieures.
Outils et logiciels pour le calcul de surface de plancher
Logiciel ArchiCAD et son module surface de plancher
ArchiCAD est un logiciel de conception architecturale en 3D qui intègre un module spécifique pour le calcul de la surface de plancher. Ce module permet d'automatiser une grande partie du processus de calcul, en s'appuyant sur la maquette numérique du bâtiment.
Les avantages de ce logiciel incluent :
- Une mise à jour automatique des calculs lors de modifications du projet
- Une visualisation claire des surfaces incluses et exclues
- La génération de rapports détaillés pour les dossiers d'urbanisme
Cependant, l'utilisation d'ArchiCAD nécessite une certaine expertise et un investissement financier non négligeable, ce qui le réserve généralement aux professionnels de l'architecture et de la construction.
Application en ligne baticalcul
Baticalcul est une application en ligne spécialisée dans le calcul des surfaces réglementaires, y compris la surface de plancher. Elle offre une interface intuitive permettant de saisir les données du projet et d'obtenir rapidement les calculs nécessaires.
Les points forts de Baticalcul sont :
- Son accessibilité pour les non-professionnels
- La mise à jour régulière des règles de calcul selon l'évolution de la réglementation
- La possibilité de générer des rapports PDF pour les dossiers administratifs
Cette solution est particulièrement adaptée aux particuliers ou aux petites structures ne disposant pas de logiciels spécialisés.
Tableur excel avec formules adaptées
Pour ceux qui préfèrent une approche plus manuelle et personnalisable, l'utilisation d'un tableur Excel avec des formules adaptées peut être une solution efficace. Cette méthode nécessite une bonne compréhension des règles de calcul, mais offre une grande flexibilité.
Les avantages de cette approche sont :
- Un contrôle total sur le processus de calcul
- La possibilité d'adapter facilement le tableur aux spécificités du projet
- Un coût nul si l'on dispose déjà d'Excel
Il est important de vérifier régulièrement la mise à jour des formules en fonction des évolutions réglementaires. Des modèles de tableurs pré-configurés sont parfois disponibles auprès des organisations professionnelles du bâtiment.
Cas particuliers et jurisprudence
Traitement des vérandas et extensions
Le calcul de la surface de plancher pour les vérandas et les extensions nécessite une attention particulière. Ces espaces sont généralement inclus dans la surface de plancher s'ils sont clos et couverts, et s'ils répondent aux critères de hauteur sous plafond.
Cependant, certaines spécificités peuvent s'appliquer :
- Une véranda non chauffée peut parfois être exclue du calcul, selon les interprétations locales
- Les extensions doivent être traitées comme une partie int
Il est recommandé de consulter les services d'urbanisme locaux en cas de doute sur le traitement d'une véranda ou d'une extension, car les interprétations peuvent varier selon les communes.
Calcul pour les constructions atypiques (tiny houses, conteneurs)
Les constructions atypiques comme les tiny houses ou les maisons conteneurs posent des défis particuliers pour le calcul de la surface de plancher. Ces types de constructions ne correspondent pas toujours aux standards traditionnels, ce qui peut compliquer l'application des règles habituelles.
Pour les tiny houses :
- Si elles sont considérées comme des résidences mobiles, elles peuvent ne pas être soumises au calcul de surface de plancher
- Si elles sont fixées au sol de manière permanente, elles seront généralement traitées comme des constructions classiques
Pour les maisons conteneurs :
- Le calcul se fait généralement sur la base de l'espace intérieur aménagé
- Les espaces de double hauteur peuvent nécessiter une attention particulière dans le calcul
Dans tous les cas, il est crucial de consulter les autorités locales pour comprendre comment ces constructions atypiques sont traitées dans le cadre de la réglementation urbanistique.
Interprétations du conseil d'état sur les surfaces exclues
Le Conseil d'État, la plus haute juridiction administrative française, a apporté plusieurs clarifications importantes concernant l'interprétation des règles de calcul de la surface de plancher. Ces décisions font jurisprudence et doivent être prises en compte lors du calcul.
Parmi les points importants clarifiés par le Conseil d'État, on peut citer :
- La confirmation que les surfaces de stationnement doivent être exclues, même si elles ne sont pas expressément réservées à cet usage dans le permis de construire
- La précision que les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80 m doivent être exclues, même si elles sont accessibles et utilisables
- La clarification sur le traitement des mezzanines, qui doivent être incluses dans la surface de plancher si elles répondent aux critères de hauteur, indépendamment de leur surface
Ces interprétations soulignent l'importance d'une application rigoureuse et actualisée des règles de calcul, en tenant compte non seulement du texte réglementaire mais aussi de son interprétation par les plus hautes instances juridiques.
