L'investissement dans les commerces représente une opportunité intéressante en 2024. Avec une rentabilité moyenne de 4,60% pour les SCPI commerciales en 2023, ce secteur attire les investisseurs. Ce guide analyse les différentes options d'investissement commercial, les risques et avantages, ainsi que les points à examiner pour réussir son placement.
Comprendre l'investissement dans l'immobilier commercial
L'investissement dans l'immobilier commercial constitue un segment dynamique du marché immobilier français. En 2024, ce type de placement connaît des mutations profondes, notamment sous l'effet des nouveaux modes de consommation et de travail.
Définition et périmètre de l'investissement commercial
L'immobilier commercial regroupe plusieurs catégories d'actifs destinés à accueillir des activités marchandes. Les principaux formats sont :
- Les murs de boutiques en pied d'immeuble
- Les locaux commerciaux indépendants
- Les retail parks et zones commerciales
- Les centres commerciaux
État du marché en 2024
Le secteur du commerce connaît une phase de transformation. L'indice du commerce de gros établi par l'Insee s'établit à 95 points en septembre 2024, témoignant d'un marché en mutation. La généralisation du télétravail modifie les flux de clientèle et conduit au développement de nouveaux pôles commerciaux dans les zones résidentielles.
Les différentes typologies de commerces
Les commerces de proximité regroupent les activités quotidiennes : alimentation, services, restauration. Les centres commerciaux accueillent des enseignes nationales sur des surfaces plus importantes. Les retail parks, situés en périphérie, privilégient l'accessibilité et le stationnement.
| Type de commerce | Surface moyenne | Rendement locatif 2024 |
| Commerce de proximité | 50-150 m² | 4,8% |
| Moyenne surface | 300-1000 m² | 5,2% |
| Retail park | > 1000 m² | 6,1% |
Évolution des modes de consommation
Le développement du e-commerce ne freine pas l'activité physique mais encourage les commerçants à adopter des stratégies multicanales. Les points de vente deviennent des lieux d'expérience et de retrait de commandes. Cette complémentarité entre digital et physique redéfinit les besoins en surfaces commerciales.
Les données de fréquentation montrent une progression de 12% des visites en magasin au dernier trimestre 2024 par rapport à 2023, portée par les commerces de proximité et les concepts innovants mêlant vente et services.
Les avantages et risques de l'investissement commercial
L'investissement dans l'immobilier commercial présente une rentabilité moyenne de 4,60% en 2023 pour les SCPI commerciales, un taux supérieur à celui de l'immobilier résidentiel qui se situe autour de 3%. Cette performance s'explique notamment par les caractéristiques propres aux baux commerciaux et la répartition des charges.
Une rentabilité attractive malgré le contexte économique
Les rendements de l'immobilier commercial demeurent attractifs en 2024, même si l'investissement productif a reculé de 0,1% au T2 2024. La rentabilité s'appuie sur plusieurs leviers :
- Des baux commerciaux de 9 ans minimum qui sécurisent les revenus locatifs
- La prise en charge des charges et travaux par le locataire (hors gros œuvre)
- La possibilité de déplafonner les loyers à l'issue des 9 ans
- Une indexation annuelle des loyers sur l'indice ILC
Les risques à prendre en compte
L'investissement commercial comporte néanmoins certains risques qu'il convient d'anticiper :
| Type de risque | Impact potentiel |
| Vacance locative | Perte de revenus pendant plusieurs mois |
| Défaillance du locataire | Impayés et procédures juridiques |
| Obsolescence | Travaux de mise aux normes coûteux |
| Mutation du quartier | Baisse d'attractivité commerciale |
Les garanties à mettre en place
Pour sécuriser son investissement, plusieurs garanties peuvent être exigées :
- Un dépôt de garantie de 3 mois de loyer minimum
- Une garantie bancaire à première demande
- Une clause de solidarité entre locataires successifs
- Une assurance loyers impayés spécifique aux baux commerciaux
Le taux de rendement doit être analysé en tenant compte de ces différents paramètres et de la qualité intrinsèque de l'actif (emplacement, état, potentiel de valorisation). Une diversification du patrimoine reste recommandée pour mutualiser les risques.
Comment choisir son investissement commercial ?
Le choix d'un investissement commercial nécessite une analyse méthodique de plusieurs paramètres déterminants pour garantir sa rentabilité. L'étude approfondie de l'emplacement et du marché local permet d'identifier les opportunités les plus prometteuses.
Les critères de sélection d'un emplacement commercial
L'emplacement constitue le premier critère d'évaluation. La zone de chalandise doit être analysée en détail : flux piétons, accessibilité en transports, stationnement, visibilité de la devanture. Les emplacements n°1 en centre-ville ou dans les artères commerçantes principales génèrent les meilleurs rendements mais présentent des prix d'acquisition plus élevés.
Prix moyens au m² dans les grandes métropoles
| Ville | Centre-ville | Périphérie |
| Paris | 15 000 - 25 000€ | 5 000 - 8 000€ |
| Lyon | 8 000 - 12 000€ | 3 000 - 5 000€ |
| Bordeaux | 6 000 - 9 000€ | 2 500 - 4 000€ |
| Toulouse | 5 000 - 8 000€ | 2 000 - 3 500€ |
L'analyse du potentiel économique local
Le dynamisme démographique et économique du secteur doit être évalué : évolution de la population, revenus moyens, projets d'aménagement urbain. Le programme national "Cœur de ville" redynamise 222 villes moyennes avec des aides à l'investissement commercial et des subventions pour la rénovation des locaux.
Les étapes d'acquisition d'un local commercial
L'acquisition se déroule en plusieurs phases :
- Estimation de la valeur vénale par un expert
- Négociation du prix d'achat
- Vérification juridique et technique (due diligence)
- Montage financier et obtention du prêt
- Signature du compromis puis de l'acte authentique
La distribution des commerces par zone
Les commerces alimentaires et services de proximité résistent mieux aux crises. Les magasins de distribution spécialisée nécessitent des zones de chalandise plus larges. L'implantation doit correspondre aux besoins locaux et tenir compte de la concurrence existante.
Les différents modes d'investissement commercial
L'investissement dans le commerce se décline sous plusieurs formes, avec des niveaux d'engagement financier et de gestion variables. Les investisseurs disposent d'options directes et indirectes pour accéder à ce marché qui a démontré sa résilience en 2023.
L'investissement commercial direct
L'acquisition directe d'un local commercial nécessite un budget conséquent, généralement supérieur à 200 000€ en zone urbaine. Les frais d'acquisition comprennent les droits d'enregistrement (5,09% à 5,81%), les honoraires de notaire (1,5% environ) et les frais d'agence le cas échéant. La gestion locative peut être internalisée ou déléguée à un administrateur de biens moyennant 5 à 8% des loyers.
Les SCPI de commerce
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent d'investir dès 5 000€ dans un portefeuille diversifié de commerces. En 2023, les principales SCPI du secteur ont réalisé des performances notables :
| SCPI | Rendement 2023 | Investissement minimum |
| Altixia Commerce | 5,85% | 10 000€ |
| Ficommerce | 4,50% | 5 000€ |
| Actipierre Europe | 4,15% | 8 000€ |
Les foncières cotées
L'investissement boursier dans le commerce s'effectue via des actions de sociétés foncières cotées, avec un ticket d'entrée modeste (quelques centaines d'euros). Les frais de courtage varient de 0,1% à 0,5% selon les plateformes. La valorisation des titres fluctue selon les conditions de marché, mais génère des dividendes réguliers.
L'investissement dans la distribution
Les grands groupes de distribution cotés en bourse constituent une autre voie d'accès au secteur commercial. Les actions des enseignes majeures permettent de bénéficier de leur développement et de leur transformation numérique. Le commerce électronique représente également un segment dynamique, accessible via les places de marché.
L'essentiel à retenir sur l'investissement commercial en 2024
Le marché de l'immobilier commercial connaît des mutations profondes, entre développement du e-commerce et nouvelles habitudes de consommation. Les opportunités restent nombreuses en 2024, notamment dans les villes dynamiques comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Les investisseurs devront porter leur attention sur la qualité des emplacements et la solidité financière des locataires pour assurer la pérennité de leurs investissements.
