Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail. Cette garantie permet de couvrir les éventuels manquements du locataire comme les impayés ou les dégradations. La législation encadre précisément ses modalités pour protéger les deux parties.
Définition et cadre légal du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie constitue une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du contrat de location. Son fonctionnement est strictement encadré par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui définit les règles applicables selon le type de location.
Définition juridique du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie représente une garantie financière destinée à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives. Il ne doit pas être confondu avec la caution, qui désigne une personne physique ou morale se portant garante du paiement des loyers en cas de défaillance du locataire. Le dépôt de garantie peut être demandé aussi bien pour les locations vides que meublées, à usage d'habitation principale.
Caractère facultatif et encadrement légal
Le bailleur n'a aucune obligation légale d'exiger un dépôt de garantie. Cette demande reste facultative, mais lorsqu'elle est formulée, elle doit respecter un cadre strict. Le montant du dépôt doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail et ne peut être révisé ni en cours de location, ni lors du renouvellement du contrat. Cette interdiction de révision s'applique même en cas d'augmentation du loyer.
Locations concernées et dispositions particulières
Les règles relatives au dépôt de garantie s'appliquent différemment selon le type de location :
- Pour les locations vides : plafonnement à un mois de loyer hors charges
- Pour les locations meublées : plafonnement à deux mois de loyer hors charges
- Pour les baux mobilité : aucun dépôt de garantie n'est autorisé
Dispositions de la loi ALUR
La loi ALUR du 27 mars 2014 a harmonisé les règles entre locations vides et meublées, notamment concernant les délais de restitution. Cette loi a également introduit des pénalités en cas de retard de restitution, calculées sur le montant du dépôt de garantie à hauteur de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard.
Montant et versement du dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie est strictement encadré par la loi selon le type de location. Cette somme, versée au bailleur lors de la signature du contrat, sert de garantie financière pendant toute la durée de la location.
Plafonds légaux selon le type de location
Pour une location vide, le montant maximal du dépôt de garantie est fixé à un mois de loyer hors charges. Dans le cas d'une location meublée, le plafond s'élève à deux mois de loyer hors charges. Le montant exact doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.
Modalités de versement
Le dépôt de garantie est payable lors de la signature du bail. Les moyens de paiement acceptés sont le chèque bancaire, le virement ou les espèces dans la limite de 1 000 euros. Le versement doit être mentionné dans le contrat avec le montant et le mode de paiement utilisé.
Dispositifs d'aide au financement
Les locataires peuvent bénéficier d'aides pour financer leur dépôt de garantie :
- L'avance LOCA-PASS : prêt à taux zéro remboursable sur 25 mois maximum
- Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) : subvention sous conditions de ressources
Restrictions légales
Le dépôt de garantie ne peut en aucun cas être utilisé pour payer le dernier mois de loyer. Cette pratique est interdite car le dépôt sert à couvrir d'éventuelles dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie. Le montant ne peut pas non plus être révisé en cours de bail, même en cas d'augmentation du loyer.
Conservation pendant la location
Le bailleur conserve le dépôt de garantie pendant toute la durée de la location sans produire d'intérêts pour le locataire. Cette somme doit être distinguée de la caution ou garantie solidaire, qui désigne l'engagement d'un tiers à payer les loyers en cas de défaillance du locataire.
Conditions et délais de restitution
La restitution du dépôt de garantie par le propriétaire suit des règles précises définies par la loi. Les délais et modalités dépendent principalement de l'état du logement constaté lors de la sortie du locataire.
Délais légaux de restitution
Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai de :
- 1 mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
- 2 mois si des différences sont constatées entre les deux états des lieux
Modalités de restitution
La restitution peut s'effectuer par virement bancaire ou par chèque. Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse et ses coordonnées bancaires au propriétaire lors de la remise des clés. En cas de colocation, le dépôt est restitué à parts égales entre les colocataires, sauf accord différent entre eux.
Pénalités en cas de retard
Si le propriétaire ne respecte pas les délais légaux, une pénalité de 10% du loyer mensuel hors charges s'applique pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration est due automatiquement, sans que le locataire ait besoin d'en faire la demande.
Importance des états des lieux
La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie constitue le document de référence pour justifier d'éventuelles retenues. Ces documents doivent être établis de manière contradictoire et détaillée. Le propriétaire ne peut effectuer de retenues que pour des dégradations mentionnées dans l'état des lieux de sortie et non présentes dans celui d'entrée, en excluant l'usure normale.
Litiges et recours possibles
En cas de litige concernant la restitution du dépôt de garantie, plusieurs recours s'organisent de manière graduelle, du plus simple au plus formel, afin d'obtenir le remboursement des sommes dues.
Première étape : la mise en demeure
Le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception mettant en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie. Cette lettre doit rappeler le montant dû, les délais légaux et demander le versement des pénalités de retard. Un délai de 15 jours est généralement accordé pour régulariser la situation.
Recours amiables
Si la mise en demeure reste sans effet, deux options se présentent :
- Saisir gratuitement le conciliateur de justice de sa commune
- Contacter la Commission départementale de conciliation (CDC) qui convoquera les parties pour tenter de trouver un accord
Procédure judiciaire
En l'absence de solution amiable, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. La procédure varie selon le montant :
| Montant | Juridiction compétente |
| Jusqu'à 5000€ | Tribunal de proximité |
| Au-delà de 5000€ | Tribunal judiciaire |
Justificatifs et prescription
Le propriétaire doit justifier les retenues par des devis ou factures. Les comptes entre locataire et bailleur doivent être détaillés (loyers impayés, charges...). Le délai de prescription pour agir est de 3 ans à partir de la remise des clés.
Documents à fournir pour le recours
- Contrat de location
- États des lieux d'entrée et sortie
- Justificatifs des sommes versées
- Correspondances échangées
- Copie de la mise en demeure
L'essentiel à retenir sur le dépôt de garantie
La réglementation du dépôt de garantie continue d'évoluer pour mieux encadrer les relations entre propriétaires et locataires. De nouvelles dispositions pourraient être mises en place dans les années à venir, notamment concernant les délais de restitution ou les sanctions en cas de non-respect. La digitalisation des procédures devrait aussi faciliter la gestion et le suivi des dépôts de garantie.
