L'article 6 de la loi du 6 juillet 1986 définit les obligations légales du bailleur envers son locataire. Il détermine notamment les critères d'un logement décent, les responsabilités d'entretien et de réparation, ainsi que la garantie de jouissance paisible. Ces obligations protègent les droits des locataires et assurent des conditions d'habitat conformes.
L'obligation de fournir un logement décent
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de fournir un logement décent au locataire. Cette obligation fondamentale du droit locatif définit précisément les caractéristiques minimales qu'un logement doit présenter pour être mis en location.
Les critères légaux du logement décent
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 établit quatre conditions cumulatives pour qu'un logement soit considéré comme décent :
- L'absence de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants
- L'absence totale d'infestation par des espèces nuisibles et parasites
- Un niveau de performance énergétique minimal (plafond de consommation fixé à 450 kWh/m²/an depuis le 1er janvier 2023)
- La présence des équipements rendant le local conforme à l'usage d'habitation
Les équipements indispensables
Le logement doit notamment disposer :
- D'une installation permettant un chauffage normal
- D'une installation d'alimentation en eau potable
- D'un système d'évacuation des eaux usées
- D'un coin cuisine avec évier et branchements nécessaires
- De sanitaires intérieurs au logement avec WC séparé de la cuisine
- D'un réseau électrique permettant l'éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers courants
Une obligation d'ordre public
Cette obligation de décence est d'ordre public, ce qui signifie qu'aucune clause contractuelle ne peut y déroger. Le bailleur ne peut donc pas s'exonérer de cette responsabilité, même avec l'accord du locataire. En cas de non-respect, le locataire peut exiger la mise en conformité du logement et/ou demander une réduction du loyer au tribunal.
Sanctions encourues
Le non-respect de l'obligation de décence expose le bailleur à plusieurs sanctions :
- Obligation de réaliser les travaux de mise en conformité
- Réduction possible du montant du loyer
- Versement de dommages et intérêts au locataire
- Suspension du versement des allocations logement
L'entretien et les réparations à la charge du bailleur
L'article 6c de la loi du 6 juillet 1989 établit les responsabilités du bailleur concernant l'entretien et les réparations du logement loué. Le propriétaire doit maintenir les locaux en état de servir à l'usage prévu dans le contrat et réaliser toutes les réparations nécessaires, hormis celles qualifiées de locatives.
Les obligations d'entretien à la charge du propriétaire
Le bailleur assume l'entretien des éléments structurels et des équipements principaux du logement. Cette obligation comprend notamment :
- La réfection des toitures et la réparation des fuites
- Le remplacement des menuiseries extérieures défectueuses
- La réparation ou le changement du système de chauffage
- L'entretien des canalisations et réseaux d'évacuation
- La mise aux normes des installations électriques et de gaz
Le processus de signalement et d'intervention
Lorsque le locataire constate un désordre relevant de la responsabilité du bailleur, il doit l'en informer par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire est alors tenu d'intervenir dans un délai raisonnable pour effectuer les réparations requises. En cas d'urgence, comme une fuite d'eau importante, le bailleur doit agir sans délai pour éviter l'aggravation des dégâts.
Les conséquences du défaut d'entretien
Si le propriétaire ne remplit pas ses obligations d'entretien, le locataire peut :
- Saisir la commission départementale de conciliation
- Engager une procédure judiciaire pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux
- Demander une réduction de loyer proportionnelle au préjudice subi
- Obtenir des dommages et intérêts en cas de préjudice démontré
Les travaux d'amélioration
Les travaux d'amélioration du logement restent à la discrétion du bailleur, sauf obligations légales particulières comme les normes de performance énergétique. Le propriétaire peut réaliser ces travaux pendant la location, sous réserve de respecter un préavis et les conditions d'exécution prévues par la loi.
La garantie de jouissance paisible
L'article 6b de la loi du 6 juillet 1989 établit l'obligation pour le bailleur d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail. Cette garantie constitue une obligation fondamentale du contrat de location.
L'étendue de la garantie de jouissance paisible
Le bailleur doit garantir au locataire une utilisation normale et tranquille du logement, sans troubles ni perturbations. Cette obligation comprend la protection contre les vices et défauts qui pourraient entraver l'usage du bien, hormis ceux mentionnés dans l'état des lieux initial. Le bailleur reste responsable des désordres qui surviennent pendant la location, même s'il n'en est pas directement à l'origine.
La responsabilité en cas de troubles de voisinage
L'article 6-1 précise que le propriétaire doit intervenir en cas de troubles de voisinage causés par ses locataires. Après une mise en demeure motivée, il est tenu d'utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser ces nuisances, sauf motif légitime. Cette responsabilité s'étend aux nuisances sonores, dégradations des parties communes ou non-respect du règlement de copropriété.
Les recours du locataire
En cas de manquement à l'obligation de jouissance paisible, le locataire peut :
- Adresser une mise en demeure au bailleur par lettre recommandée
- Saisir la commission départementale de conciliation
- Demander au tribunal une diminution du loyer
- Réclamer des dommages et intérêts
La preuve des troubles de jouissance
Le locataire doit apporter la preuve des troubles subis par tous moyens : constats d'huissier, témoignages, photographies, courriers de réclamation. Le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en démontrant avoir pris toutes les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles ou l'existence d'un cas de force majeure.
Les sanctions en cas de non-respect des obligations
Le non-respect des obligations du bailleur définies par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 expose celui-ci à diverses sanctions juridiques. Le locataire dispose de plusieurs recours pour faire valoir ses droits lorsque le logement ne répond pas aux critères de décence ou que le propriétaire manque à ses obligations.
Les voies de recours amiables
Le locataire doit d'abord informer le bailleur des manquements constatés par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire dispose alors d'un délai de 2 mois pour répondre et effectuer les travaux nécessaires. En l'absence de réponse ou en cas de désaccord, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, instance gratuite qui tentera une médiation entre les parties. Cette commission rend un avis dans un délai maximum de 2 mois.
Les recours judiciaires
Si la conciliation échoue, le locataire peut engager une procédure devant le tribunal judiciaire. Le juge peut alors :
- Ordonner la réalisation des travaux sous astreinte financière
- Réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu'à l'exécution des travaux
- Condamner le bailleur à verser des dommages et intérêts au locataire
- Résilier le bail aux torts du bailleur
Les sanctions administratives
Le maire ou le préfet peut mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux nécessaires dans un délai déterminé. En cas de non-exécution, l'autorité administrative peut :
- Faire exécuter d'office les travaux aux frais du bailleur
- Prononcer une astreinte administrative jusqu'à 1000€ par jour de retard
- Interdire la mise en location du logement
L'indemnisation du préjudice
Le locataire peut obtenir réparation du préjudice subi du fait du manquement du bailleur à ses obligations. Les dommages et intérêts peuvent couvrir :
- Le remboursement partiel des loyers versés
- Les frais de relogement temporaire
- Le préjudice de jouissance
- Les dommages matériels subis
L'essentiel à retenir sur les obligations du bailleur
Les obligations du bailleur évoluent régulièrement avec le renforcement des normes, notamment énergétiques. La réglementation pourrait devenir plus contraignante sur la performance des logements, avec l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques. Les sanctions risquent aussi de s'alourdir pour mieux protéger les locataires.
