La mise en location d'un logement nécessite de suivre plusieurs étapes réglementaires en France. De la préparation du bien aux conditions de location, en passant par la sélection du locataire et la finalisation administrative, ce guide détaille la marche à suivre pour une location réussie en 2025.
Préparer son bien pour la location
La préparation d'un bien immobilier avant sa mise en location nécessite plusieurs vérifications et mises aux normes pour garantir sa conformité avec la réglementation française. Un propriétaire doit s'assurer que son logement répond aux critères de décence et de salubrité avant d'accueillir des locataires.
Vérification de la conformité du logement
La surface habitable minimale légale est fixée à 9m². Le logement doit disposer d'une ventilation et d'un chauffage adéquats, d'une installation électrique sécurisée et de sanitaires fonctionnels. Les fenêtres doivent assurer une isolation thermique et phonique satisfaisante. Un état des lieux détaillé permet d'identifier les travaux nécessaires.
Réalisation des diagnostics obligatoires
Trois diagnostics immobiliers sont exigés par la loi :
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) qui évalue la consommation énergétique
- Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949
- L'État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS) qui recense les risques naturels et technologiques
Rénovation et mise en valeur
Les travaux de rénovation augmentent l'attractivité du bien. La réfection des peintures, le remplacement des revêtements de sol usés et la modernisation des équipements sanitaires sont recommandés. Le propriétaire doit également vérifier l'étanchéité de la toiture et des fenêtres. Un nettoyage professionnel finalise la préparation.
Points de contrôle essentiels
Une liste exhaustive facilite le suivi :
- Vérification des installations électriques et de gaz
- Contrôle de la plomberie et de l'évacuation des eaux
- Inspection des menuiseries et de leur étanchéité
- Examen de l'isolation thermique et phonique
- Test du système de chauffage et de ventilation
Définir les conditions de location
La définition des conditions locatives constitue une étape déterminante pour la réussite d'un projet de location immobilière. Les propriétaires doivent prendre des décisions précises sur plusieurs aspects qui encadreront la future relation avec le locataire.
Choisir entre location meublée et non meublée
Le choix du type de bail influence directement la durée d'engagement et les obligations du propriétaire. Pour une location non meublée, le bail dure 3 ans minimum, tandis qu'un bail meublé s'étend sur 1 an. Cette dernière option nécessite de fournir une liste complète d'équipements :
- Literie avec couette/couverture
- Rideaux ou volets aux fenêtres
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélateur
- Vaisselle et ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Rangements
Déterminer le montant du loyer
Le montant locatif dépend de la zone géographique. Au 1er janvier 2025, les plafonds de loyers sont fixés selon le découpage suivant :
| Zone | Plafond mensuel/m² |
| A bis (Paris et communes limitrophes) | 18,23€ |
| A (Île-de-France, Côte d'Azur) | 13,55€ |
| B1 (grandes agglomérations) | 10,84€ |
| B2 (villes moyennes) | 9,34€ |
| C (autres communes) | 8,11€ |
Encadrement des loyers
Certaines villes appliquent un dispositif d'encadrement qui fixe des loyers de référence. À Paris, Lyon et Lille, le propriétaire doit respecter un loyer médian de référence majoré qui varie selon le quartier et le type de bien. Tout dépassement doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles.
Dépôt de garantie et charges
Le dépôt de garantie représente 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, et peut atteindre 2 mois pour un meublé. Les charges locatives peuvent être calculées au réel ou sous forme de forfait mensuel, avec régularisation annuelle.
Rechercher et sélectionner un locataire
La recherche d'un locataire fiable constitue une phase déterminante dans le processus de mise en location. Les propriétaires doivent respecter un cadre légal précis tout en sélectionnant des candidats solvables.
Rédaction et diffusion de l'annonce
La rédaction d'une annonce de location suit des règles strictes. Le texte doit inclure la surface, le nombre de pièces, l'étage, le montant du loyer et des charges, ainsi que la localisation exacte. Les photos de qualité professionnelle mettent en valeur les volumes et la luminosité. La diffusion s'effectue sur les plateformes immobilières nationales ou via une agence immobilière.
Constitution du dossier locataire
Les documents exigibles auprès des candidats locataires sont encadrés par la loi ALUR :
- Pièce d'identité en cours de validité
- 3 derniers bulletins de salaire
- Dernier avis d'imposition
- Attestation de l'employeur ou contrat de travail
- Quittances de loyer des 3 derniers mois
Analyse de la solvabilité
Le taux d'effort recommandé ne doit pas dépasser 33% des revenus nets mensuels. Les ressources du locataire doivent atteindre 3 fois le montant du loyer charges comprises. Pour un loyer de 800€, les revenus nets doivent être d'au moins 2400€. L'étude du dossier inclut la stabilité professionnelle et la régularité des paiements antérieurs.
Critères de sélection légaux
La discrimination lors de la sélection d'un locataire est interdite selon 25 critères définis par la loi, notamment :
- L'origine, le sexe, la situation de famille
- L'appartenance religieuse
- L'état de santé ou le handicap
- L'âge ou l'orientation sexuelle
Recours à une agence immobilière
Les agences immobilieres en France proposent des services de gestion locative incluant la sélection des locataires. Leurs honoraires sont encadrés par décret : 8€/m² en zone tendue, 10€/m² à Paris. L'agence vérifie la conformité des dossiers et la solvabilité des candidats selon des procédures standardisées.
Finaliser la mise en location
La finalisation de la mise en location constitue une phase déterminante qui nécessite rigueur et précision dans la préparation des documents contractuels. Cette étape formalise les engagements réciproques entre propriétaire et locataire.
La rédaction du contrat de bail
Le contrat de bail doit respecter le modèle type obligatoire défini par décret. Il comporte les mentions suivantes :
- Les coordonnées complètes du bailleur et du locataire
- La description précise du logement (surface, pièces, équipements)
- La date de prise d'effet et la durée de la location
- Le montant du loyer et des charges
- Les modalités de révision du loyer
- Le montant du dépôt de garantie
Les documents à annexer au bail
Les documents suivants doivent obligatoirement être joints au contrat :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- L'état des risques naturels et technologiques
- Le constat des risques d'exposition au plomb pour les logements construits avant 1949
- L'inventaire du mobilier pour une location meublée
L'état des lieux d'entrée
L'état des lieux d'entrée décrit avec exactitude l'état du logement et de ses équipements. Il doit être réalisé contradictoirement en présence du propriétaire et du locataire. Un exemplaire signé est remis à chaque partie.
Les formalités administratives
Le locataire doit fournir une attestation d'assurance habitation avant la remise des clés. Le premier paiement comprend :
- Le premier mois de loyer
- Le dépôt de garantie
- La quote-part des charges locatives
Les modalités de paiement du loyer (virement automatique, chèque, prélèvement) sont précisées dans le contrat. Un reçu doit être remis au locataire à chaque paiement si celui-ci en fait la demande.
L'essentiel à retenir sur la mise en location d'un logement
Le marché locatif évolue avec les nouvelles réglementations. Les propriétaires doivent rester informés des changements législatifs, notamment concernant l'encadrement des loyers qui pourrait s'étendre à d'autres villes. La digitalisation des démarches va se poursuivre, facilitant la gestion administrative tout en renforçant la sécurisation des contrats de location.
