L'aménagement foncier joue un rôle crucial dans le développement urbain et rural en France. Ce processus complexe vise à optimiser l'utilisation des terres, à améliorer les conditions d'exploitation agricole et à faciliter l'expansion urbaine de manière contrôlée. Comprendre les règles et procédures régissant la division et le regroupement des terrains est essentiel pour les propriétaires, les promoteurs et les collectivités locales. Quelles sont les principales réglementations à connaître ? Comment s'articulent les différentes techniques d'aménagement foncier ? Quels sont les enjeux environnementaux et sociaux à prendre en compte ?
Cadre juridique de l'aménagement foncier en france
L'aménagement foncier en France est encadré par un ensemble de lois et de réglementations visant à garantir une utilisation équilibrée et durable du territoire. Le Code rural et de la pêche maritime, le Code de l'urbanisme et le Code de l'environnement constituent les principaux textes de référence en la matière. Ces codes définissent les procédures, les acteurs impliqués et les objectifs à atteindre dans le cadre des opérations d'aménagement foncier.
La loi d'orientation agricole de 2006 a introduit des modifications importantes dans le domaine de l'aménagement foncier rural, en mettant l'accent sur la préservation de l'environnement et la prise en compte des enjeux écologiques. Elle a notamment instauré l'obligation de réaliser une étude d'impact environnemental pour certaines opérations d'aménagement foncier.
En milieu urbain, la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014 a apporté des changements significatifs, notamment en supprimant le coefficient d'occupation des sols (COS) et la superficie minimale des terrains constructibles. Ces mesures visent à favoriser la densification urbaine et à lutter contre l'étalement urbain.
L'aménagement foncier doit concilier les intérêts économiques, sociaux et environnementaux pour garantir un développement territorial harmonieux et durable.
Procédures de division parcellaire
La division parcellaire est une opération courante dans l'aménagement foncier, permettant de créer de nouvelles unités foncières à partir d'un terrain existant. Cette procédure est soumise à des règles strictes et nécessite souvent l'intervention de professionnels qualifiés.
Lotissement : définition et réglementation
Le lotissement est une forme de division foncière qui consiste à diviser une propriété en vue de l'implantation de bâtiments. Selon le Code de l'urbanisme , un lotissement est défini comme la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.
La création d'un lotissement est soumise à deux types d'autorisations administratives :
- La déclaration préalable pour les lotissements ne créant pas de voies ou espaces communs
- Le permis d'aménager pour les lotissements créant des voies, espaces ou équipements communs
Ces autorisations visent à s'assurer que le projet de lotissement respecte les règles d'urbanisme en vigueur et s'intègre harmonieusement dans son environnement.
Division primaire vs division secondaire
On distingue deux types de divisions parcellaires :
- La division primaire : elle concerne la création de lots à bâtir à partir d'un terrain nu
- La division secondaire : elle s'applique à un terrain déjà bâti et vise à détacher une partie du terrain pour créer un nouveau lot constructible
La division secondaire est souvent utilisée par les propriétaires souhaitant valoriser une partie de leur terrain. Elle est soumise à des règles spécifiques, notamment en termes de surface minimale et de respect des règles d'urbanisme applicables à la parcelle d'origine.
Rôle du géomètre-expert dans le bornage
Le géomètre-expert joue un rôle essentiel dans le processus de division parcellaire. Il est le seul professionnel habilité à réaliser le bornage, c'est-à-dire la délimitation précise des nouvelles parcelles créées. Son intervention garantit la sécurité juridique de l'opération et prévient les litiges futurs entre propriétaires.
Le bornage comprend plusieurs étapes :
- La recherche documentaire sur l'historique de la propriété
- La reconnaissance des limites sur le terrain
- L'établissement du procès-verbal de bornage
- La matérialisation des limites par des bornes
- L'établissement du plan de bornage
Le géomètre-expert veille également à ce que la division respecte les règles d'urbanisme en vigueur, notamment en termes de superficie minimale et d'accès aux voies publiques.
Déclaration préalable de division (DPLT)
La déclaration préalable de division (DPLT) est une procédure simplifiée permettant de diviser un terrain en vue de construire, sans créer de voies ou d'espaces communs. Elle s'applique généralement aux divisions de faible ampleur et aux terrains situés en zone urbaine.
La DPLT doit être déposée auprès de la mairie et comprend les éléments suivants :
- Un plan de situation du terrain
- Un plan du projet de division
- Une note descriptive précisant la nature du projet
L'administration dispose d'un délai d'un mois pour s'opposer au projet ou émettre des prescriptions. Passé ce délai, le demandeur bénéficie d'une décision tacite de non-opposition.
Techniques de regroupement des terrains
Le regroupement des terrains est une autre facette importante de l'aménagement foncier, visant à rationaliser l'utilisation de l'espace et à faciliter la mise en œuvre de projets d'envergure. Plusieurs techniques sont utilisées pour atteindre cet objectif.
Remembrement rural et urbain
Le remembrement est une opération d'aménagement foncier qui consiste à regrouper des parcelles dispersées ou morcelées pour former des unités d'exploitation plus grandes et mieux structurées. Initialement conçu pour l'agriculture, le remembrement s'applique aujourd'hui également en milieu urbain.
En zone rurale, le remembrement vise à améliorer les conditions d'exploitation agricole en réduisant les distances entre les parcelles et en facilitant l'accès aux champs. En milieu urbain, il permet de réorganiser le parcellaire pour faciliter la réalisation de projets d'aménagement ou de renouvellement urbain.
Le remembrement est une procédure complexe qui implique de nombreux acteurs, dont la commission communale ou intercommunale d'aménagement foncier, chargée de piloter l'opération.
Association foncière urbaine (AFU)
L'Association Foncière Urbaine (AFU) est un outil juridique permettant aux propriétaires de se regrouper pour mener conjointement des opérations d'aménagement foncier. Il existe plusieurs types d'AFU, dont les AFU libres, autorisées et de projet.
Les AFU peuvent avoir différents objectifs :
- Le remembrement de parcelles
- La réalisation de travaux d'équipement et d'aménagement
- La conservation, la restauration et la mise en valeur de secteurs sauvegardés
- Le regroupement de parcelles en vue de leur cession à un tiers
L'AFU présente l'avantage de permettre une mutualisation des moyens et une répartition équitable des coûts et des bénéfices entre les propriétaires membres.
Zone d'aménagement concerté (ZAC)
La Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) est une procédure d'urbanisme opérationnel permettant à une collectivité publique de réaliser ou de faire réaliser l'aménagement et l'équipement de terrains en vue de les céder à des utilisateurs publics ou privés.
La création d'une ZAC permet de :
- Maîtriser le foncier sur un périmètre défini
- Réaliser des équipements publics
- Mettre en œuvre un projet urbain cohérent
- Favoriser la mixité fonctionnelle et sociale
La procédure de ZAC offre une grande souplesse dans la définition du projet et permet d'associer les acteurs privés à la réalisation de l'opération.
Droit de préemption urbain (DPU)
Le Droit de Préemption Urbain (DPU) est un outil juridique permettant aux collectivités locales d'acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente dans des zones préalablement définies. Ce droit vise à faciliter la mise en œuvre de projets d'aménagement d'intérêt général.
Le DPU peut être institué sur :
- Les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) des PLU
- Les périmètres de protection rapprochée des captages d'eau potable
- Les zones soumises aux servitudes de projet
L'exercice du DPU doit être motivé et s'inscrire dans le cadre d'un projet d'aménagement clairement défini.
Impact du plan local d'urbanisme (PLU) sur l'aménagement foncier
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est un document d'urbanisme qui définit les règles d'occupation et d'utilisation des sols à l'échelle communale ou intercommunale. Il joue un rôle crucial dans l'aménagement foncier en fixant les orientations générales de développement du territoire et en réglementant l'usage des terrains.
Le PLU influence l'aménagement foncier de plusieurs manières :
- Il détermine les zones constructibles et non constructibles
- Il fixe les règles de constructibilité (hauteur, emprise au sol, implantation)
- Il définit les espaces à protéger pour des raisons écologiques ou paysagères
- Il prévoit les emplacements réservés pour les futurs équipements publics
Les opérations d'aménagement foncier doivent être compatibles avec les dispositions du PLU. En cas de contradiction, une modification ou une révision du PLU peut être nécessaire pour permettre la réalisation du projet.
Fiscalité et aménagement foncier
La fiscalité joue un rôle important dans l'aménagement foncier, en influençant les comportements des propriétaires et des investisseurs. Divers dispositifs fiscaux ont été mis en place pour encourager certains types d'opérations ou pour financer les équipements publics liés à l'urbanisation.
Parmi les principales taxes liées à l'aménagement foncier, on peut citer :
- La taxe d'aménagement, qui finance les équipements publics nécessaires à l'urbanisation
- La taxe foncière sur les propriétés non bâties, qui s'applique aux terrains non construits
- La taxe sur les plus-values immobilières, qui s'applique lors de la cession d'un bien
Dispositifs fiscaux incitatifs (loi pinel, denormandie)
Des dispositifs fiscaux incitatifs ont été mis en place pour encourager l'investissement immobilier et la rénovation urbaine. Parmi eux, on peut citer :
La loi Pinel : Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie de l'achat d'un logement neuf destiné à la location. Il vise à stimuler la construction de logements dans les zones tendues.
Le dispositif Denormandie : Similaire à la loi Pinel, il s'applique à l'achat de logements anciens à rénover dans certaines villes moyennes. L'objectif est de favoriser la réhabilitation des centres-villes et de lutter contre l'habitat indigne.
Ces dispositifs ont un impact significatif sur l'aménagement foncier en orientant les investissements vers certains types de projets ou certaines zones géographiques.
Enjeux environnementaux et sociaux de l'aménagement foncier
L'aménagement foncier doit aujourd'hui intégrer des préoccupations environnementales et sociales croissantes. Les opérations d'aménagement doivent concilier développement urbain, préservation de l'environnement et cohésion sociale.
Lutte contre l'artificialisation des sols
L'artificialisation des sols, c'est-à-dire la transformation de terres naturelles, agricoles ou forestières en surfaces artificielles, est un enjeu majeur de l'aménagement foncier. La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) d'ici 2050, avec une première étape de réduction de moitié du rythme d'artificialisation d'ici 2030.
Pour atteindre cet objectif, plusieurs leviers sont mobilisés :
- La densification urbaine
- La réhabilitation des friches industrielles et urbaines
- Le
Ces mesures visent à optimiser l'utilisation des espaces déjà urbanisés et à préserver les terres naturelles et agricoles, essentielles pour la biodiversité et la sécurité alimentaire.
Préservation des espaces naturels et agricoles
La préservation des espaces naturels et agricoles est un enjeu crucial de l'aménagement foncier moderne. Les documents d'urbanisme, tels que les PLU, intègrent désormais des dispositions spécifiques pour protéger ces espaces :
- Zonage spécifique (zones N pour les espaces naturels, zones A pour les espaces agricoles)
- Mise en place de trames vertes et bleues pour préserver les continuités écologiques
- Protection des espaces boisés classés (EBC)
- Création de zones agricoles protégées (ZAP)
Ces mesures permettent de maintenir un équilibre entre développement urbain et préservation de l'environnement, tout en assurant la pérennité des activités agricoles.
Mixité sociale dans les opérations d'aménagement
La mixité sociale est devenue un objectif majeur des politiques d'aménagement urbain. Elle vise à créer des quartiers diversifiés, accueillant des populations aux profils socio-économiques variés. Pour atteindre cet objectif, plusieurs outils sont mis en œuvre :
- Imposition de quotas de logements sociaux dans les opérations immobilières
- Diversification des types de logements (locatif social, accession sociale, logement intermédiaire, libre)
- Mise en place d'emplacements réservés pour le logement social dans les PLU
- Utilisation du bail réel solidaire (BRS) pour favoriser l'accession sociale à la propriété
Ces dispositifs permettent de lutter contre la ségrégation spatiale et de favoriser la cohésion sociale au sein des territoires. La mixité sociale contribue également à la vitalité économique des quartiers en diversifiant les commerces et les services.
L'aménagement foncier durable doit concilier développement urbain, préservation de l'environnement et cohésion sociale pour créer des territoires résilients et attractifs.
En conclusion, l'aménagement foncier en France est un domaine complexe qui nécessite une approche globale et multidisciplinaire. Les règles de division et de regroupement des terrains s'inscrivent dans un cadre juridique strict, tout en prenant en compte les enjeux environnementaux et sociaux contemporains. La réussite des opérations d'aménagement repose sur la capacité à concilier les intérêts parfois divergents des différents acteurs impliqués, tout en respectant les orientations fixées par les documents d'urbanisme. Face aux défis du changement climatique et de la transition écologique, l'aménagement foncier est appelé à jouer un rôle crucial dans la construction de territoires plus durables et résilients.
