Le contrat type de location est un document encadré par la loi qui définit les droits et obligations du propriétaire et du locataire. Sa rédaction doit respecter des règles précises fixées par la loi du 6 juillet 1989, notamment concernant les mentions obligatoires, les conditions financières et les modalités de résiliation du bail.
Les éléments essentiels du contrat type de location
Le contrat type de location établit le cadre juridique de la relation entre le propriétaire et le locataire. Ce document standard, encadré par la loi du 6 juillet 1989, répertorie les mentions et clauses indispensables pour une location d'habitation principale.
Identification des parties et désignation du logement
Le contrat doit mentionner précisément l'identité du bailleur (nom, prénom, domicile) et du locataire. Pour les personnes morales, la dénomination sociale et le siège doivent figurer. En cas de mandat, les coordonnées du mandataire et son numéro de carte professionnelle sont requis.
La description du bien locatif comprend son adresse complète, sa superficie, le nombre de pièces, ainsi que les équipements d'usage privatif. L'identifiant fiscal du logement doit également apparaître, tout comme le type d'habitat (collectif ou individuel) et son régime juridique (mono-propriété ou copropriété).
Durée et conditions d'occupation
La durée minimale du bail est fixée à 3 ans pour les bailleurs personnes physiques et 6 ans pour les personnes morales. Le contrat précise la date de prise d'effet et les conditions de renouvellement. L'usage du logement en tant que résidence principale doit être explicitement mentionné.
Documents et annexes obligatoires
Le droit impose plusieurs documents à joindre au contrat :
- L'état des lieux d'entrée détaillé
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Le dossier de diagnostic technique complet
- L'extrait du règlement de copropriété le cas échéant
- La notice d'information relative aux droits et obligations des parties
Clauses de garantie et résolution
Le contrat type intègre des clauses sur le dépôt de garantie (maximum un mois de loyer hors charges), la clause résolutoire définissant les conditions de résiliation, et le cas échéant, la clause de solidarité pour les colocations. Ces dispositions protègent les droits des parties conformément au cadre législatif.
Les conditions financières et modalités de paiement
Le volet financier du contrat type de location définit précisément les montants et les règles qui encadrent la relation locative. Les conditions financières et modalités de paiement constituent un élément fondamental qui doit être détaillé avec exactitude dans le contrat.
Fixation et révision du loyer
Le montant du loyer mensuel initial doit être clairement indiqué en euros dans le contrat. Sa révision annuelle s'effectue selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. La formule de calcul est : Loyer révisé = Loyer initial x (IRL trimestre de référence / IRL trimestre initial).
Par exemple, pour un loyer initial de 800€ avec un IRL initial de 132,62 (4e trimestre 2024) et un IRL de référence de 134,28 (4e trimestre 2025), le calcul serait : 800 x (134,28/132,62) = 810,03€
Charges locatives et provisions
Les charges récupérables peuvent être réglées selon deux modalités :
- Provisions mensuelles avec régularisation annuelle
- Paiement périodique direct des charges réelles
Montant des provisions
Le montant des provisions mensuelles pour charges doit être évalué en fonction des dépenses réelles de l'année précédente. La régularisation intervient une fois par an avec présentation des justificatifs par le bailleur.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Pour un loyer mensuel de 800€ hors charges, le dépôt maximal sera donc de 800€. Ce montant est versé à la signature du bail et restitué dans les deux mois suivant la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées.
Périodicité et date de paiement
Le contrat doit préciser :
- La périodicité du paiement (généralement mensuelle)
- Le terme du paiement (à échoir ou à terme échu)
- La date ou période exacte de paiement (exemple : avant le 5 de chaque mois)
- Le lieu et mode de paiement
Les obligations respectives du propriétaire et du locataire
Le contrat de location établit un cadre juridique précis définissant les droits et devoirs des parties. Les obligations respectives du propriétaire et du locataire sont régies par la loi du 6 juillet 1989, qui impose des règles d'ordre public auxquelles les parties ne peuvent déroger.
Obligations du propriétaire
Le propriétaire doit mettre à disposition un logement décent répondant aux normes minimales d'habitabilité fixées par le décret du 30 janvier 2002. Cela implique une surface minimale de 9m², une hauteur sous plafond de 2,20m, des installations électriques et de chauffage aux normes, ainsi qu'une ventilation et un éclairage naturel suffisants.
L'entretien des éléments structurels et des équipements communs incombe au bailleur : toiture, façades, canalisations, chaudière collective. Il doit également assurer la maintenance des installations de sécurité comme les détecteurs de fumée. Le propriétaire est tenu de souscrire une assurance pour les risques locatifs.
Obligations du locataire
Le locataire s'engage à payer le loyer et les charges aux dates convenues. Il doit user paisiblement des lieux et respecter le voisinage. L'entretien courant et les menues réparations lui incombent selon le décret n°87-712 : remplacement des joints, graissage des serrures, entretien des revêtements.
Répartition des charges locatives
| Charges propriétaire | Charges locataire |
| Gros travaux | Entretien courant |
| Ravalement | Petites réparations |
| Toiture | Consommations individuelles |
Le locataire doit souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie). Il transmet l'attestation chaque année au propriétaire. Les transformations des lieux nécessitent l'accord écrit du propriétaire.
Réparations locatives
- Maintien en état de propreté
- Remplacement des vitres brisées
- Entretien de la robinetterie
- Ramonage des conduits
- Débouchage des évacuations
La fin du contrat et les conditions de résiliation
La fin d'un contrat de location nécessite le respect de plusieurs formalités légales, tant pour le locataire que pour le propriétaire. Les modalités de résiliation varient selon les situations et les parties concernées.
Terme du contrat et reconduction
À l'échéance du bail, fixée dans le contrat initial lors de sa signature (3 ans pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale), le contrat se reconduit tacitement pour une durée identique si aucune des parties ne manifeste sa volonté d'y mettre fin. Les conditions restent identiques pendant la période de reconduction.
Résiliation par le locataire
Le locataire peut résilier le bail à tout moment pendant la durée du contrat, en respectant un préavis de :
- 3 mois dans le cas général
- 1 mois dans les zones tendues, en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi ou d'état de santé justifiant un changement de domicile
Congé donné par le propriétaire
Le bailleur doit notifier le congé au moins 6 mois avant la fin du bail, uniquement pour trois motifs :
- La reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche
- La vente du logement
- Un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage)
Restitution du dépôt de garantie
Le propriétaire dispose de 2 mois maximum après la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des sommes justifiées par l'état des lieux de sortie. Ce délai est réduit à 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
État des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie, établi contradictoirement, compare l'état du logement à celui constaté lors de l'entrée dans les lieux. Les dégradations constatées, hors usure normale, peuvent justifier des retenues sur le dépôt de garantie.
L'essentiel à retenir sur le contrat type de location
La réglementation des baux d'habitation continue d'évoluer pour mieux protéger les droits des locataires et des propriétaires. Les nouvelles dispositions tendent vers plus de transparence sur les charges, la performance énergétique et l'encadrement des loyers. La digitalisation des démarches locatives va également se généraliser avec la signature électronique des contrats et états des lieux.
