La location de terrains en France nécessite de bien connaître les différentes catégories disponibles et la réglementation associée. Des terrains nus aux terrains agricoles en passant par les terrains constructibles, chaque type possède ses propres contraintes. Ce guide présente toutes les informations pour louer un terrain dans les meilleures conditions en 2025.
Les différents types de terrains à louer
Le marché de la location de terrains en France présente une grande diversité d'offres, avec des caractéristiques et des réglementations distinctes selon les usages. La compréhension des différentes catégories de terrains disponibles permet d'identifier les opportunités adaptées aux besoins des locataires.
Les terrains nus
Les terrains nus constituent la catégorie la plus simple. Ces parcelles, dépourvues de construction, se situent généralement en périphérie des zones urbaines. Les surfaces varient de 200 m² à plusieurs hectares. À Paris et en Île-de-France, les terrains nus disponibles à la location présentent des surfaces moyennes de 500 m². Dans les métropoles comme Lyon ou Marseille, les surfaces atteignent 1000 à 2000 m².
Les terrains agricoles
Les terres agricoles représentent 52% de la surface totale en France. Ces terrains, destinés aux cultures ou à l'élevage, sont régis par le statut du fermage. Les surfaces moyennes varient selon les régions : 5 hectares en zone de maraîchage, 50 à 100 hectares en grandes cultures. Le prix moyen de location s'établit entre 100 et 200 euros par hectare et par an.
Les terrains industriels et commerciaux
Situés en zone d'activité ou zone industrielle, ces terrains accueillent des installations professionnelles. Les surfaces s'échelonnent de 1000 m² à plusieurs hectares. Dans les zones tendues comme Paris, Lyon ou Marseille, les prix de location atteignent 15 à 30 euros/m²/an. Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) définit précisément les activités autorisées.
Répartition des surfaces disponibles dans les métropoles
| Ville | Surface moyenne (m²) | Prix location (€/m²/an) |
| Paris | 500-1000 | 25-30 |
| Lyon | 1000-2000 | 18-22 |
| Marseille | 1500-3000 | 15-20 |
Les terrains constructibles
Ces parcelles, situées en zone U ou AU du PLU, permettent l'édification de constructions. Les surfaces moyennes s'établissent entre 300 et 1000 m². La location de terrains constructibles reste rare, la vente étant privilégiée. Néanmoins, certains propriétaires proposent des baux à construction, notamment en zone urbaine dense.
Le cadre juridique de la location d'un terrain
La location d'un terrain en France est encadrée par différents régimes juridiques selon l'usage prévu. Le propriétaire et le locataire doivent respecter des obligations légales précises qui varient selon le type de bail choisi.
Les trois types de baux pour la location de terrain
Le bail civil s'applique pour un usage privé ou résidentiel du terrain. Sa durée minimale n'est pas fixée par la loi, le loyer est libre. Le preneur peut uniquement utiliser le terrain conformément à sa destination prévue au contrat.
Le bail commercial permet l'exercice d'une activité commerciale ou industrielle sur le terrain. Sa durée minimale est de 9 ans, avec un droit au renouvellement pour le preneur. Le loyer initial est libre mais son évolution est encadrée par l'indice des loyers commerciaux (ILC).
Le bail rural ou "bail à ferme" concerne l'exploitation agricole. Sa durée minimale est de 9 ans, renouvelable automatiquement. Le loyer est encadré par arrêté préfectoral selon des minima et maxima.
Contenu obligatoire du contrat de location
- Identité et coordonnées des parties
- Description précise du terrain (surface, références cadastrales)
- Usage autorisé du terrain
- Durée de la location
- Montant et modalités de paiement du loyer
- Répartition des charges et impôts
- Conditions d'entretien et de restitution
Aspects fiscaux
Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La TVA s'applique uniquement aux locations de terrains à usage professionnel ou commercial. La taxe foncière reste à la charge du propriétaire sauf clause contraire pour les baux commerciaux.
Obligations des parties
Le propriétaire doit délivrer le terrain en bon état, garantir une jouissance paisible et effectuer les grosses réparations. Le locataire doit payer le loyer, utiliser le terrain conformément au bail, l'entretenir et le restituer en bon état.
Évolutions législatives récentes
La loi du 21 février 2024 a renforcé les obligations environnementales dans les baux ruraux. Les clauses relatives à la préservation de la biodiversité et à la limitation des produits phytosanitaires sont devenues obligatoires dans les nouveaux contrats.
Comment fixer le prix de location d'un terrain
La fixation du loyer d'un terrain nécessite l'analyse de multiples paramètres qui influencent sa valeur locative. Les montants varient considérablement selon la localisation géographique et l'usage prévu.
Les critères principaux pour déterminer le loyer
La surface constitue le premier élément de calcul, avec des prix au m² qui fluctuent selon la zone d'implantation. L'accessibilité et la proximite des axes routiers majeurs comme les autoroutes augmentent la valeur locative. La viabilisation (présence des réseaux d'eau, électricité) et le zonage au PLU conditionnent également le montant du loyer.
Fourchettes de prix par zones géographiques
| Type de zone | Prix moyen au m²/an |
| Urbaine | 15-30€ |
| Périurbaine | 8-15€ |
| Rurale | 2-8€ |
Variations selon l'activité
Le type d'activite exercée sur le terrain influence directement le montant du loyer. Les terrains destinés à une activité commerciale ou industrielle se louent plus cher que ceux à usage agricole. Pour les baux ruraux, les barèmes préfectoraux encadrent strictement les loyers, avec des minima et maxima selon la qualité agronomique des sols.
Charges et taxes à intégrer
Au loyer de base s'ajoutent différentes charges : la taxe foncière (souvent répercutée sur le locataire), les frais d'entretien, l'assurance propriétaire non occupant. Ces charges représentent en moyenne 15 à 25% du loyer annuel selon la nature du terrain.
Exemples de loyers pratiqués
Un terrain industriel de 2000 m² en zone périurbaine avec accès autoroute se loue entre 16000 et 30000€/an. Une parcelle agricole de 5 hectares en zone rurale atteint 800 à 2000€/an selon la région. Les terrains pour activités de loisirs (camping, jardins) varient de 5 à 15€/m²/an selon leur localisation.
Les étapes pratiques pour louer son terrain
La mise en location d'un terrain nécessite une procédure méthodique pour garantir une transaction sécurisée et conforme à la réglementation. La préparation administrative et la recherche de locataires demandent une organisation rigoureuse.
Vérifications préalables et documents requis
Le propriétaire doit rassembler les documents cadastraux et vérifier le Plan Local d'Urbanisme (PLU) auprès de la mairie pour connaître le zonage et les utilisations autorisées. Les documents indispensables incluent :
- Titre de propriété
- Extrait cadastral
- Certificat d'urbanisme
- Diagnostics techniques si présence d'installations
Estimation et mise en location
L'évaluation du loyer s'effectue selon les prix du marché local. La commercialisation peut se faire via :
- Agences immobilières (commission 8-10% du loyer annuel)
- Sites d'annonces immobilières
- Réseaux professionnels pour usages commerciaux
Sélection du locataire et formalisation
La visite permet de présenter le terrain et ses caractéristiques. Le dossier du candidat locataire doit comporter :
- Pièce d'identité
- Justificatifs de revenus
- Attestation d'assurance
- K-bis si société
Rédaction et signature du bail
Le type de bail dépend de l'usage prévu : civil pour stockage/loisirs, commercial pour activités professionnelles, rural pour agriculture. Le contrat précise :
- Désignation exacte du terrain
- Durée et conditions de renouvellement
- Montant du loyer et charges
- Conditions d'utilisation et d'entretien
État des lieux et assurances
Un état des lieux d'entrée détaillé avec photos documente l'état du terrain, ses accès et équipements. Les assurances obligatoires concernent la responsabilité civile du propriétaire et du locataire.
L'essentiel à retenir sur la location de terrains en France
Le marché de la location de terrains va continuer d'évoluer avec les nouvelles réglementations environnementales et d'urbanisme. Les baux ruraux seront de plus en plus encadrés pour protéger les terres agricoles. La demande de terrains constructibles près des métropoles restera forte. Les propriétaires devront s'adapter aux exigences numériques comme la dématérialisation des contrats.
