La réglementation urbanistique en France a connu une évolution significative avec le passage de la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) à la surface de plancher. Ce changement, loin d'être une simple modification terminologique, a eu des répercussions profondes sur la façon dont les projets de construction sont conçus, évalués et taxés. Pour les professionnels du bâtiment, les architectes et les propriétaires, comprendre les nuances entre ces deux notions est crucial pour naviguer efficacement dans le paysage réglementaire actuel.
Définitions et cadre légal du SHON et de la surface de plancher
La SHON, introduite dans les années 1960, était la référence pour calculer les surfaces constructibles jusqu'en 2012. Elle englobait l'ensemble des surfaces couvertes et fermées, mesurées à l'extérieur des murs. La surface de plancher, quant à elle, est entrée en vigueur le 1er mars 2012, dans le cadre des réformes issues du Grenelle de l'Environnement. Cette nouvelle mesure vise à simplifier le calcul des surfaces et à encourager la performance énergétique des bâtiments.
Le cadre légal de ces deux notions est défini par le Code de l'urbanisme. La SHON était régie par l'ancien article R. 112-2, tandis que la surface de plancher est définie à l'article R. 111-22. Ce changement législatif a nécessité une adaptation des pratiques dans tout le secteur de la construction.
Méthodes de calcul spécifiques pour le SHON
Le calcul de la SHON était souvent perçu comme complexe, avec de nombreuses particularités à prendre en compte. Comprendre ces spécificités reste important, notamment pour l'interprétation des anciens documents d'urbanisme et pour les contentieux relatifs à des permis de construire antérieurs à 2012.
Prise en compte des murs extérieurs dans le SHON
Une des caractéristiques principales du calcul de la SHON était l'inclusion de l'épaisseur des murs extérieurs. Cette méthode avait pour effet de pénaliser les constructions bien isolées, car une isolation plus épaisse réduisait la surface intérieure utilisable pour une même SHON autorisée. Cette approche était en contradiction avec les objectifs d'efficacité énergétique qui se dessinaient.
Traitement des combles et sous-sols selon la norme SHON
Dans le calcul de la SHON, les combles et sous-sols étaient traités de manière spécifique. Les surfaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre étaient exclues, tout comme les sous-sols non aménageables. Cependant, dès qu'un espace devenait aménageable, il devait être intégré dans le calcul, ce qui pouvait avoir un impact significatif sur la surface totale autorisée.
Exclusions particulières dans le calcul du SHON
Certains éléments étaient systématiquement exclus du calcul de la SHON, tels que les terrasses non couvertes, les balcons et les loggias. De plus, une déduction forfaitaire de 5% était appliquée pour les logements collectifs, censée représenter les parties communes. Ces exclusions rendaient le calcul plus complexe et pouvaient parfois donner lieu à des interprétations divergentes.
Particularités du calcul de la surface de plancher
Le passage à la surface de plancher a introduit des changements significatifs dans la méthode de calcul, visant à simplifier le processus et à mieux refléter la surface réellement utilisable d'un bâtiment. Ces modifications ont eu un impact direct sur la conception architecturale et l'optimisation des espaces.
Exclusion systématique des murs extérieurs
Contrairement à la SHON, la surface de plancher se calcule à partir du nu intérieur des façades. Cette approche a pour avantage de ne plus pénaliser les constructions avec une isolation performante. Elle encourage ainsi indirectement l'amélioration de l'efficacité énergétique des bâtiments, en ligne avec les objectifs du Grenelle de l'Environnement.
Traitement des vides et trémies dans la surface de plancher
Dans le calcul de la surface de plancher, les vides et trémies correspondant au passage de l'escalier sont déduits. Cette déduction s'applique à tous les niveaux, ce qui peut représenter une différence significative par rapport à l'ancien calcul de la SHON, notamment dans les maisons individuelles à plusieurs étages.
Déductions spécifiques pour les surfaces techniques
La surface de plancher prévoit des déductions pour certaines surfaces techniques, telles que les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle. Ces déductions permettent une meilleure prise en compte des réalités constructives, notamment dans les grands ensembles.
Impact sur les procédures d'urbanisme et la fiscalité
Le passage de la SHON à la surface de plancher a eu des répercussions importantes sur les procédures d'urbanisme et la fiscalité liée à la construction. Les demandes de permis de construire, les déclarations préalables et les certificats d'urbanisme ont dû être adaptés pour intégrer cette nouvelle notion. De plus, le calcul des taxes d'aménagement, auparavant basé sur la SHON, a été revu pour prendre en compte la surface de plancher.
Cette transition a nécessité une période d'adaptation pour les services instructeurs des collectivités locales, qui ont dû se former à ces nouveaux calculs. Pour les professionnels du bâtiment, cela a également impliqué une révision des pratiques de conception et de présentation des projets.
Transition du SHON à la surface de plancher : enjeux et adaptations
La transition de la SHON à la surface de plancher n'a pas été sans défis. Elle a nécessité une adaptation à tous les niveaux de la chaîne de construction et d'urbanisme, des architectes aux services administratifs en passant par les promoteurs immobiliers.
Modifications des PLU suite au passage à la surface de plancher
Les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) ont dû être révisés pour intégrer la notion de surface de plancher. Cette adaptation a parfois nécessité des ajustements des coefficients d'occupation des sols (COS) pour maintenir une cohérence avec les objectifs d'aménagement préexistants. Certaines communes ont profité de cette occasion pour revoir en profondeur leur politique d'urbanisme.
Évolution des pratiques des architectes et maîtres d'œuvre
Les architectes et maîtres d'œuvre ont dû adapter leurs méthodes de travail et leurs outils de conception. La nouvelle méthode de calcul a permis une plus grande liberté dans le traitement des façades et de l'isolation, ouvrant la voie à des conceptions plus innovantes sur le plan énergétique. Cependant, cela a aussi nécessité une période d'apprentissage et d'ajustement des pratiques professionnelles.
Ajustements des calculs de taxes d'aménagement
Le calcul des taxes d'aménagement, auparavant basé sur la SHON, a dû être revu pour s'adapter à la surface de plancher. Cette transition a eu des implications fiscales importantes, nécessitant une vigilance accrue de la part des maîtres d'ouvrage et des collectivités locales pour éviter des écarts significatifs dans les recettes fiscales liées à la construction.
Cas pratiques et jurisprudence
Depuis l'introduction de la surface de plancher, de nombreux cas pratiques et décisions de justice ont contribué à clarifier son application et son interprétation. Ces retours d'expérience sont précieux pour les professionnels du secteur.
Contentieux liés à l'interprétation du SHON vs surface de plancher
Plusieurs contentieux ont émergé suite à des interprétations divergentes entre la SHON et la surface de plancher, notamment dans des cas de projets initiés avant 2012 mais achevés après. Ces litiges ont souvent porté sur la conformité des constructions aux règles d'urbanisme en vigueur au moment de la délivrance du permis de construire.
Décisions du conseil d'état sur les litiges de calcul de surface
Le Conseil d'État a été amené à se prononcer sur plusieurs cas litigieux, apportant des clarifications importantes. Par exemple, il a statué sur la prise en compte des surfaces de stationnement dans le calcul de la surface de plancher, précisant les conditions dans lesquelles ces surfaces peuvent être exclues du calcul.
Exemples de recalculs suite au changement de norme
De nombreux projets ont nécessité un recalcul lors du passage à la surface de plancher. Dans certains cas, cela a permis d'optimiser la surface constructible, notamment pour des bâtiments bien isolés. Ces exemples concrets ont montré l'impact réel de ce changement sur la conception architecturale et l'économie des projets.
En conclusion, la transition de la SHON à la surface de plancher représente bien plus qu'un simple changement de terminologie. Elle reflète une évolution profonde dans la manière de concevoir et de réglementer l'espace bâti, en accord avec les enjeux contemporains de développement durable et d'efficacité énergétique. Pour les professionnels du secteur, maîtriser ces notions reste essentiel pour naviguer efficacement dans le paysage réglementaire actuel de l'urbanisme et de la construction en France.
